市场再掀楼市热 一线城市月交易量达530亿
- 2015-02-04 14:02:122821
“面粉”价格再超“面包”
2015年1月7日，北京新总价地王诞生。经过53轮的激烈竞拍，华润首开平安联合体以86.25亿元夺得丰台白盆窑地块，该地块成为北京新的总价地王。根据北京国土局的出让规定，该地块将配建6880平方米的基础教育用地以及建筑面积16.33万平方米的“限价房”和12.26万平方米的“自住房”。其中限价房的销售均价为1.7万元/平方米，自住房的销售均价为2.9万元/平方米。
“剔除上述配建及限定价格的区域，剩余的商品房住宅部分楼面地价达到3.8万元/平方米左右。从历史看，本地块在北京单地块成交额上，已突破历史纪录，也是住宅类的大单体成交额地块。”中原地产分析师张大伟对新金融记者表示，白盆窑地块占了北京土地市场的“三”，高起价、高总价和包含贵的自住型商品房。
据了解，目前该地块周围在售的商品房在4万元/平方米左右，二手房价格则在3.5-4万元/平方米。3.8万元/平方米的楼面地价，已经超过了同区域的大部分二手房价格。
“楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态。‘面粉贵过面包’，体现的是房企拿地全面回归一线城市，实际上从去年9月份开始，部分企业已经开始出现在一线城市的土地市场上。”张大伟表示。
一线火热二三四线冷清
在此前的1月5日，华润、招商、九龙仓和平安组成的联合体刚刚以44.9亿元和42亿元拿下丰台区玉泉营两个地块，北京土地市场在开年之后，便连续诞生总价地王。拿地企业也由以往的单打独斗，变成组团竞争。
据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2014年北京共成交各类土地141宗，同比下降34.1%;建设用地面积937.63万平方米，同比下降28.7%;规划建筑面积1663.01万平方米，同比下滑30.3%;土地成交总金额1916.9亿元，同比增长5.2%;平均楼面地价11527元/平方米，同比增长50.9%。土地成交量的下降和成交价格的上涨，体现了一线城市土地的稀缺性。
中原地产统计显示，2014年全年，40个主要城市合计土地出让金为1.62万亿元，同比2013年全年的2.114万亿元下调幅度达到了23.4%。其中只有7个城市土地出让金出现了上涨。
从房企角度来看，2014年楼市的调整也体现在*企业拿地热情的骤降方面。2014年全年，20大*房企合计拿地仅花费3043.99亿元，环比2013年全年的5578.87亿元，下调幅度达到了45.4%。
但是一线城市与其他二三线城市土地市场形成了鲜明对比。北京、上海、广州、深圳四城市的住宅土地成交全面创造历史纪录。一线城市2014年土地成交金额高达5072亿元，在减少3000万平方米建筑面积的情况下，历*二次突破5000亿元大关。
业内人士表示，随着各类救市政策的出现，部分企业进入土地市场期待。部分热点地块，竞争力度明显有所增加。“预计在2015年，土地市场的分化将持续，一二线热点城市的土地竞争将比2014年有所增加。”上述业内人士表示，房企扎堆一线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险。但相比三四线城市已经可以看到的风险，一线市场的风险要低很多。
据了解，目前一线城市楼市在年末回暖明显，大多数三四线城市依然处在去库存压力之下。大多数城市的楼市在2015年将结束持续多年的供不应求、房价单边上涨的局面。市场已经进入一个供需相对平衡，甚至开始进入了供过于求的局面。不同区域，不同城市，甚至同一个城市，都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现不一样的市场行情，有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将不断扩大自己的市场份额。与此同时，行业门槛也在不断提高，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会借此提高行业集中程度。
一线城市土地火爆成房企抢地“集中营”
据统计，1月份土地成交平均溢价率达到28.6%，创去年1月份以来的高点
据中原地产市场研究部统计数据显示，2015年1月份，一线城市合计成交土地58宗，成交金额达到了530.9亿元，与2014年12月份的378亿元相比，环比上涨了40.4%。更值得关注的是，1月份土地成交平均溢价率达到了28.6%，这意味其平均溢价率创下2014年1月份以来的高点。
据了解，2014年全年，除了1月份一线城市土地出让平均溢价率达到50%以上外，其余11个月均低于26%。
2月3日，*置业以5.98亿元夺得北京顺义一块包含经营性养老用地的土地，商品房部分楼面价为每平方米1.1万元，如果加上对养老地块的投入，商品房住房部分楼面价每平方米将超过2万元，溢价率超过30%。
值得注意的是，房企对这块地的争夺非常激烈，经过56轮拼杀才定下买主为*置业。“多家企业竞争拿地，基本可以判断2015年北京土地市场的竞争会非常激烈”。中原地产分析师张大伟表示。
此外，中原地产监测的另一组数据显示，以华润与首开、招商的联合体为例，其1月份在北京拿地金额合计达到了192.81亿元。由此可见，房企在一线城市拿地积极性明显比2014年上升。
对此，张大伟表示，拿地节奏可以看出房企对未来楼市的判断。2014年初，20强房企在土地市场上表现得较为保守，直至去年9月份，部分企业才出现在土地市场上，其中，万科、远洋、保利等企业当时均大幅度拿地。此后，房企逐渐开始对一、二线城市增加土地储备。
不过，另有业内人士认为，目前从土地市场的出让情况来看，房企布局正发生变化，三、四线城市由于过量的楼市库存难以消化，市场饱和度高，房企到这些区域拿地的意愿非常低。
相反，一线城市和部分二线城市成为房企抢地的“集中营”，甚至不断推高地价。目前，一线城市楼面价接近或者超过周边房价已经成为土地市场的新常态。有分析人士认为，房企高价拿地是有风险的，从北京2015年供应的豪宅规模就可以看出，北京动辄每平方米售价达10万元以上的豪宅在多区域内集中入市，这势必对楼市竞争格局造成影响。毕竟，大量豪宅入市后卖给谁，市场是否真正具有接盘能力有很大不确定性。
对此，世茂集团副总裁蔡雪梅曾表示，开发商依靠挖掘土地增值价值找利润的地产高速增长时代已经结束了，未来将以拼产品见长，企业应该严控负债率、回款率、利润率和销售率。