房市吹冷风 房企四大巨头一月销售额冷淡
- 2015-02-13 11:02:503041
传奇置业700房源遭查封
江西又一房企倒在年前
近日，江西省传奇置业有限公司（以下简称江西传奇置业）出现类似佳兆业危机。该公司位于南昌市高新区的传奇广场4栋楼被金融机构南昌银行申请查封，南昌市中级*已正式受理，查封期限从2015年1月27日至2017年1月26日。
业主周先生透露，2月10日，有近10名业主参加了南昌市高新区政府组织的沟通会，政府相关部门比较重视，*门已经收走了部分账本，控制了开发商人员，春节后3月初将给予业主初步的调查结果。
据业内人士透露，江西传奇置业出现危机可能与其房地产开发经验不足，以及资金实力不够强大有关，且相关责任人所说资金链断裂的情况，导致无法继续支付给工程施工单位，使得项目停工无法按期交房。
*只查封未销售房源
据了解，1月27日，南昌市中级*下发查封公告，称*受理南昌银行股份有限公司高新支行与江西省逸仙实业有限公司、江西传奇置业等借款合同纠纷，对江西传奇置业位于南昌市高新区昌东大道以东传奇广场1#、2#、3#、4#办公楼及地面上的建筑物予以查封，查封期限从2015年1月27日至2017年1月26日。
业主周先生向记者反映，江西传奇置业在2014年10月开始就出现陆续停工现象，多位业主曾向江西传奇置业反映不能按期交房的担心。
“原定于今年5月统一交房的传奇广场，目前工地仍然没有工程进展，地上一片狼藉，钢筋钉子等已生锈，散落一地，公寓外立面仅部分装上玻璃幕墙，另外一栋连脚手架都迟迟没拆除。”一位*关注该项目的知情人士透露。
尽管南昌传奇广场项目的工程进度缓慢，但其销售基本已经完成。南昌市*网签数据显示，该项目4#楼累计均价8998元/平方米，还有13套房源未实现销售，其他楼目前基本售完。
“南昌银行提出财产诉前保全，我们受理了之后，在1月27日对传奇广场的房源进行了依法查封，传奇广场700多套房源，我们只是查封了没有卖出去的房源，业主已经网签的没有查封。”南昌市中级*法官周治国表示。
“从商业银行等角度来说，担心未来偿债索取权受侵害，因此会主动要求封锁楼盘，这使得包括各类信托在内的资金提供方和投资者都会来索取债权，进而加剧此类企业的破产。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。
法定代表人称资金断裂于2010年11月2日，注册资本3000万元，法定代表人为肖传发，经营范围为房地产开发和投资管理，股东为自然人肖传发和郑传孙，分别出资1530万元和1470万元。
据业主前期与开发商沟通情况反映，开发商法定代表人肖传发仅表示项目资金断裂，并未给出更深层的原因。
据江西当地媒体大房网消息，根据容积率、行业特点、市场价格等信息，业主方曾邀请设计院、工程承建方、艾溪湖区域开发商负责人以及会计事务所、财务公司等专业人士测算，传奇广场项目保守估值约6亿元人民币，开发商已取得销售收入约4.97亿元(含工程抵押款收入、民间借贷抵押款收入)，开发商大总支出不足4.5亿元(含土地款、工程款、材料款、财务费用、税收等)，测算结果是总收入多于总支出。
“预售款具体去哪里了我们也不清楚，因为案子还在审理阶段，具体情况还需要核实。”周治国表示。
对于上述停工和资金流向问题，记者多次拨打南昌传奇广场售楼部电话，电话声音提示为“空号”。
上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示，在某种程度上，此类中小房企之所以出现这样一个问题，就在于没有得到真正的风险把控。
“比如说在申请开发贷的时候，相关金融机构在资信评估上走形式，而在具体项目开工的过程中，对于成本控制缺乏危机感，使得此类项目的开发节奏放缓，增加了各类成本。到了预售环节，由于此类项目的资金缺乏监管，所以资金难以支撑项目的竣工。”严跃进表示。
“资金层面出现黑洞，或有两个方面的原因。”严跃进告诉记者，一方面，开发商为了满足私人利益，挪用了相应的资金，而监管层对于此类预售资金的管理也不到位；另一方面，开发商在项目开发中，存在比较大的负债水平，这可能在财务评估报告上没有显示出来。
严跃进还表示，对于5000万以下注册资金规模的企业，总体上是一种“靠天吃饭”的经营模式，此类房企在土地获取方面很多时候利用私人关系，能够拿到便宜地块，自然有底气开发项目。但是，在项目后续开发以及招商等环境，却很难通过私人关系来驾驭。
四大1月销售额齐下滑
房地产寒风阵阵
房地产数据不佳，招保万金1月销售额齐下滑
金地集团今日披露，2015年1月公司实现签约面积13.7万平方米，签约金额17.0亿元。据了解，金地集团在今年1月份的成绩单并不出色，相比去年12月份115.7亿元的签约金额下降85.3%，较上年同期21.2亿元的签约金额也下降19.81%。
虽然签约金额有所下降，但金地集团的拿地热情依然不减。继2014年12月新增加住宅项目4个后，1月份公司更进一步，一举拿下5个项目。此外，在项目的权益份额上，5个项目中有4个属于小权益（即权益比例低于50%）。
四大悉数下滑
作为“招保万金”四大地产商中的一员，在经历2014年生命人寿与安邦的举牌大战后，公司也是备受投资者关注。2014年全年，公司累计实现签约面积389.0万平方米,累计签约金额490.4亿元，同比增长8.9%，在地产“寒冬“的2014年依然实现了逆势增长，不过在2015年1月公司签约金额却出现了环比和同比双双下滑。
公告显示，2015年1月公司实现签约面积13.7万平方米，签约金额17.0亿元，与2014年12月签约金额115.7亿元环比下降近九成。此外，与2014年1月21.2亿元的签约金额相比，同比下降19.81%。
据了解，销售金额同比下降的并不只是金地集团一家，“招保万金”四大地产商1月销售金额均出现同比下降。据资料披露，在2015年1月，万科A售金额232.1亿元，比2014年同期下降16.1%。保利地产2015年1月，实现签约金额73.03亿元，同比下降26.72%。招商地产1月销售数据显示，1月实现签约销售金额27.78亿元，同比减少33.94%。
以招保万金四大作为整体参考，1月份其签约金额同比下滑了20.5%，环比降幅更是高达46.12%。
该项目51%权益。
拿地偏爱“小权益”
虽然金地签约金额下降，但拿地热情不减，继去年12月拿下4个项目后，1月公司再次拿下5个项目，拿地成本合计13.75亿元。
华信证券证券指出，2013年公司耗资近300亿拿地，而2014年上半年拿地较少，但下半年公司在一线城市积极拿地近100亿。2014年底公司土地储备约2600万平方米，按2014年新开工600万平方米可供3~4年开发，主要分布于一二线核心城市，西安及沈阳占地面积为420万平方米、330万平方米，在一线城市上海、北京及广州面积合计500万平方米。
公告显示，金地集团在近期新增加住宅项目5个，宁波市鄞州区长丰地段YZ13-02-ef地块项目占地面积39977平方米，公司获得并拥有30%权益，须支付土地成本1.99亿元；青岛崂山区浮山新区F1-5-1项目占地面积80579.1平方米，公司拥有该项目49%权益，须支付土地成本5.03亿元；金华市江南中学北项目占地面积60274平方米，公司拥有该项目48%权益，须支付土地成本约1.79亿元；大连市大城（2014）-28号和29号宗地项目，占地面积161828.7平方米，公司拥有该项目30%权益，须支付土地成本2.01亿元；长沙市新天地项目占地面积21748平方米，公司拥有该项目100%的权益，须支付土地成本2.94亿元。
据了解，在1月的拿地项目中，除去长沙市新天地项目拥有100%权益之外，其余金地集团均采用“小权益“模式，权益比例均不超50%。而此现象并非出现，2014年12月，公司拿下4块项目，其中3块项目所拥有的权益均低于50%，只有杭州余杭区临平新城南区块H-28、29项目公司拥有。